부동산 상급지 갈아타기 비법 7가지 정리 (2023년 하반기 버전)

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 시기에 맞추어 상급지 갈아타기를 성공하는 것입니다. 

 

 

실거주하는 집 가격이 오르는 것도 물론 중요하지만 내가 이사해야 할 위치의 부동산 가격이 더 올랐을 경우는 이사 갈 엄두를 낼 수 없기 때문입니다.

 

오늘은 오윤섭의 부자노트에서 설명하는 부동산 상급지 갈아타기 방법 7가지에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 상급지 갈아타기

목차 ▤

 

1. 반등장은 상급지로 갈아타기 좋은 타이밍

 부동산 반등장이 시작되면 상승랠리가 시작되기 전에 서둘러 상급지로 갈아타기 해야 합니다.

 

 항상 연말 이후 추세를 지켜보다가 갈아타기를 하겠다는 대기 수요자들이 많습니다. 하지만 12월에는 서울권 1급지에서 상승랠리가 시작될 가능성이 높습니다.

 

 즉, 거래량이 폭발하고 추격매수가 시작된다는 것입니다. 그러므로 매도자 우위 시장이 더욱 강해질 것으로 예상됩니다.

 

 

2. 매도는 급매, 매수는 일반매매

 현재 강남2구 및 잠실 등 강남 반등폭이 매우 큽니다. 전고점의 95%를 돌파하고 있습니다. 그래서 갈아타기 교체수요자들은 기존 아파트를 최고가로 매도하려는 성향이 강합니다.

 

 하지만 결과적으로 기존 아파트를 최고가로 매도하려는 욕심은 갈아타기 매수 타이밍을 놓칠 확률이 매우 높습니다.

 

 갈아타기 좋은 매매타이밍은 반등장이 시작되는 타이밍이기 때문입니다.

 

 그렇기 때문에 늦어도 추석 연휴 전 매수하라고 조언하고 있습니다. 추석 이후엔 무주택 전세입자도 전셋값 상승으로 매매시장에 뛰어들 가능성이 높습니다.

 

 추격매수가 이뤄지지 않은 상황에서 선매도는 급매로 팔아야 합니다. 매도호가 평균보다 최소한 5천만 원 이상 싸게 팔아야 합니다. 아니면 직전 실거래가 수준으로 팔아야 합니다. 

 

 

3. 부동산에 진성고객이 되자

 상급지 부동산으로 갈아타려는 입장에서 9월 아파트 시장은 갈수록 매도자 우위 분위기가 강해지고 있습니다. 이런 상황에서 선매도 후 원하는 시점에 적정가로 매수하려면 부동산 중개업소와의 관계에 투자를 해야 합니다.

 

 즉, 부동산에게 내가 진성고객으로 인정받아야 합니다.

 

 급매물이 등장하면 부동산 중개업소는 지인이나 단골손님들에게 가장 먼저 알려줍니다. 그다음 순서가 진성고객입니다. 지금은 추격매수를 하는 시장이 아니기 때문에 진성고객 포지션만 되어도 경쟁력 있는 매물을 잡을 수 있습니다. 

 

중개업소 고르는 포인트

• 최소한 3년 이상 한 곳에서 중개업소를 운영하면서 거래를 많이 성사시키는 부동산
• 4곳 정도 방문하여 브리핑을 받고 마음에 드는 두 곳을 골라 정식으로 매수의뢰를 해보기
• 매수 의뢰 후 지속적으로 피드백을 해주는 중개업소가 일을 잘하는 곳

 

 일 잘하는 중개업소에게 진성고객으로 인정받으려면 전화가 아니라 무조건 내방을 해야 합니다. 중개업소를 방문해 사장님이나 실장님에게 진성고객으로 인정받아야 합니다. 자금과 매수하려는 아파트에 대한 기본지식을 갖춘, 준비된 매수손님이라는 인상을 주도록 하는 것이 중요합니다.

 

진성고객 인정받기 포인트

 현금을 갖고 있으며 적정가로 나온 매물이 있다면 바로 매수하겠다는 의지를 보여주는 것이 중요합니다. 최소한 계약금은 준비되어 있어 때문에 매물만 있으면 언제든지 계약할 수 있다고 알려줘야 합니다.

 

 또한 매수의뢰를 한 뒤에는 지속적으로 전화 또는 방문을 하면서 돈독한 유대관계를 맺는 것이 중요합니다. 

 

 매수희망가는 매도자나 부동산 중개업소가 납득할 수 있는 적정가격을 제시해야 합니다. 적정가는 매수의지만 있다면 해당 아파트와 비교대상 아파트 매도호가와 최근 실거래가 추이를 보고 어렵지 않게 책정할 수 있습니다.

 

 

4. 로얄층 로얄동 RR 매수

 부동산 반등장에서 저렴하게 부동산을 매수하는 방법은 로열동 로열층(RR)을 매수하는 것입니다.

 

 RR과 비 RR 가격 차이는 조정장에서 격차가 줄어들고 반등장, 상승장으로 갈수록 가격차이가 벌어집니다.

 

 조망권, 역 접근성, 초등학교 접근성 등을 우선 평가하여 로열동을 고르고 뷰가 좋은 로열층을 선택하면 됩니다. RR 매물이 고갈되고 있으니 매수를 서둘러야 합니다. 

 

상급지 갈아타기

 

5. 입주 2년, 입주장 정비사업 신축 적극 공략

 매도호가가 높더라도 RR 매물이 나오는 아파트는 입주가 시작한 지 2년이 지난 신축입니다. 2년 보유 혹은 거주를 통해 양도세 비과세 매물이 나오기 시작하기 때문입니다. 이때  RR 일반매물을 적극적으로 공략해야 합니다.

 

 입주장이 시작할 때 입주권을 공략하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 특히 입주물량이 몰린 지역의 정비사업 입주예정 입주권을 적극적으로 매수하는 것을 추천드립니다. 물론 분양권도 좋습니다.

 

 다만, 조합원 입주권의 경우 최근 공사비 이슈로 입주시점에도 추가분담금이 늘어나는 정비사업장이 생기고 있으니 매도계약 전 꼭 체크하는 것이 중요합니다.

 

 

6. 선매수 후매도 방법도 검토하기

 아직 거래량이 충분하게 올라오지 않았지만 전고점 대비 90% 안팎까지 실거래가가 회복되었습니다.

 

 이때 매물이 많지 않은 서울권 1급지 신축 혹은 준신축 역세권 대단지라면 선매수를 시도해 볼 수 있습니다. 다만, 기존 주택을 나중에 매도하려면 선매수 아파트 계약금과 중도금을 마련할 만큼 자금이 필요합니다.

 

 매수할 아파트 잔금 지급시기를 계약 후 3개월 이상으로 최대한 늦추고 잔금 비중을 60% 이상으로 최대한 높이는 것이 좋습니다.

 

 반등폭이 커지는 아파트라면 집주인 변심으로 매매계약 파기를 막기 위해 중도금을 10% 정도 하는 것이 좋습니다. 

 

 

7. 상급지 : 40대 기혼자들이 살고 싶어 하는 곳

 최근 분당 전세 시장에서 살펴보면 생활인프라가 아무리 뛰어나고 직주접근성이 높더라도 준공된 지 30년이 넘은 구축 아파트는 전세 세입자들이 선호하지 않습니다. 매매수요는 미래가치 및 투자가치를 보고 매수하니 상대적으로 덜하지만 말입니다.

 

 부동산 상급지는 40대 기혼자들이 매수 혹은 거주하고 싶어 하는 아파트에서 고르는 것이 좋습니다. 통근이 편한 도심 역세권 대단지가 대표적입니다. 대단지 중에서 특히 84 타입 비중이 높을수록(전체 세대수의 40% 이상) 선호도가 높습니다.

 

 또한, 신축 혹은 준신축 아파트는 물론 지은 지 10 ~ 15년을 넘지 않은 단지를 선호합니다. 

 

 

 지하철망을 통해 강남, 여의도, 광화문, 판교 등으로 대표되는 업무밀집지역으로 접근성이 좋은 아파트가 직주근접 가치가 높은 아파트입니다. 여기에 다히야 광폭주차장, 가구당 주차대수 1.5대 이상, 북카페, 사우나, 수영장, 골프연습장, 헬스장, 전기차충전소 등 단지 내 편의시설이 풍부한 곳이 선호도가 높습니다. 

 

 아파트 단지 밖 생활인프라도 중요합니다. 초품아, 공원, 도서관, 관공서는 물론 최근 마트 혹은 중형 슈퍼마켓 과의 접근성이 중요해지고 있습니다. 반경 500m 이내에 편의점, 할인점, 백화점, 음식점, 의원, 병원 등 리테일이 몰려있는 슬세권 선호도가 높습니다.

 

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