청약 당첨 실패하는 7가지 이유 정리 및 필승마인드 세팅

주택 청약을 통한 분양권 당첨은 내 집 마련의 기본이며 주변에서 심심치 않게 당첨 소식이 들립니다. 하지만 막상 나는 청약을 넣는 족족 탈락합니다. 

 

 

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오늘은 왜 나만 청약 당첨에 실패하는지 알아보고 마인드를 바꿔보도록 합시다.

 

목차 ▤

 

1. 나의 위치를 모른다.

사람들이 선호하는 지역 및 위치는 거의 비슷합니다. 만약 아파트 가격이 비슷하다면 대부분 서울, 그중에서도 강남, 잠실, 반포 같은 핵심 지역에 위치한 넓은 집에 살고 싶을 것입니다.

 

직장도 가깝고, 학군도 좋으며, 사통팔달 교통도 편리하며, 마트, 병원 등 편의시설이 가까운 아파트가 최고입니다. 추가로 한강 뷰, 공원 뷰 등이 확보된다면 금상첨화입니다. 

 

하지만 현실적으로 생각해서 그런 아파트는 일반인이 상상할 수 없는 가격을 자랑합니다. 나의 자금 사정과 위치를 정확히 파악해서 포기할 부분은 빨리 포기하는 것이 좋습니다.

 

나의 자금 및 청약가점을 고려하지 않고 공부만 한다고해서 좋은 아파트에 당첨되기는 어렵습니다. 청약 및 분양 시장을 공부하는 이유는 현재 상황에서 최고의 수익을 얻을 수 있는 청약을 하기 위함입니다.

 

가치판단이 정확하게 되지 않는 사람들이 주로 말하는 것들이 여기는 세대수가 적어서, 여기는 한강이 안 보여서 등 핑계를 많이 만듭니다. 청약 점수가 낮은데도 굳이 좋은 곳을 고집한다면 돈을 많이 마련해서 기존 아파트를 매수하는 것이 맞습니다.

 

이러한 판단이 늦으면 늦을수록 손해는 쌓여갑니다. 아파트 분양가와 연동되는 건설공사비용은 계속해서 우상향 중이기 때문입니다. 

 

 

2. 투자와 실거주는 분리해서 생각해야 한다.

청약에 처음 도전하는 사람들은 미리 당첨될 걱정부터 합니다. 무지성으로 청약을 하는 것은 물론 안되지만 그 위치는 실거주하기 부담스럽다는 이유로 청약조차 편식하는 사람들이 의외로 많습니다.

 

청약 당첨은 쉽지 않으며, 내가 실거주할 정확한 위치에 청약 기회가 있는 시점은 1년에 한 두 아파트 될까말까합니다. 청약은 자금 대신 우리의 소중한 시간을 사용하는 전략입니다.

 

그렇기 때문에 정확하게 전략을 짜서 하루라도 일찍 당첨이 되는 것이 좋습니다. 실거주할 아파트가 분양한다는 정보, 분양을 하더라도 당첨이 된다는 보장이 없는데, 시세 차액이 수억씩 보장되는 아파트 청약을 시도조차 하지 않는 것은 기회비용을 바닥에 버리는 행동입니다.

 

물론 청약 점수가 70점이 넘어서 본인이 선별해서 아파트를 고를 수 있는 분은 예외이지만 그런 분은 이 글을 읽고 있지도 않을거라 생각합니다. 

 

당첨된 단지가 실거주 의무가 있는 곳이 아니라면 전세를 주고, 받은 전세금으로 내가 살고 싶은 곳에 거주하는 방법도 있습니다. 

 

이런 이유 때문에 실거주와 투자는 반드시 분리해서 생각해야합니다. 시세차액에 대한 확신이 있는 단지라면 일단 청약시도 횟수를 늘려야 합니다. 

 

신축아파트-청약

 

3. 공급이 많은 신도시 공략

신도시는 빈 땅에 새로운 도시를 건설하는 대규모 택지개발을 말합니다. 경기도 지역에 유명한 신도시로는 분당신도시, 일산신도시 등이 있으며, 요즘 사람들은 위례신도시, 동탄신도시, 검단신도시 등을 먼저 떠올립니다. 

 

신도시는 초기에 허허벌판에 덤프트럭들이 계속 지나다니기 때문에 거주환경도 열악하며 분양가가 굉장히 저렴합니다. 하지만 인프라 부족으로 미분양 물량이 많이 나오기도 합니다.

 

이런 타이밍이 청약 가점이 낮은 분들에게는 내집마련의 기회입니다. 특히 위치가 좋은 신도시의 경우 시간은 조금 걸리지만 결국 도시가 완성되고 인프라가 갖추어지면 투자금의 몇 배를 회수할 수 있는 경우가 많기 때문입니다. 

 

예를 들어 검단신도시, 운정신도시 초기 분양가와 현재 분양가를 비교하면 최소 2배 이상 차이가 납니다.

 

물론 신도시의 경우 공급이 몇년간 지속적으로 들어오기 때문에 경기 상황에 따라 역전세가 나거나 세입자를 구하기 힘든 시기가 찾아옵니다. 

 

하지만 분양권 당첨 후 입주까지 약 3년 정도 기간이 있기 때문에 시간적 여유를 가질 수 있는 장점이 있습니다. 그렇기 때문에 장기적인 관점으로 내 가점이 낮고, 당해조건도 없는 경우에는 초기 신도시 공략을 전략으로 잡는 것이 좋습니다. 

 

 

4. 대출은 우리의 친구

의외로 많은 사람들이 대출은 무조건 좋지 않은 것이며 대출을 잘못 받으면 패가망신할 것이라는 고정관념을 가지고 있습니다. 특히 금리가 높았던 시기에 집안이 한번 휘청인 것을 경험한 사람들은 더욱 본인의 생각이 확고합니다.

 

하지만 부모님 시대의 고금리 시대는 앞으로 찾아오기 힘듭니다. 그때 당시는 은행이자만 해도 15% 수준이었기 때문에 굳이 재테크 공부를 하기보다는 착실하게 은행 예금, 적금만 해도 되는 시기였기 때문입니다.

 

지금은 은행 이자율이 아무리 높아졌다고 해도 3~4% 수준입니다. 이 상황에서 저축만 하는 것은 상대적인 손해로 인해 벼락거지가 될 확률을 높이는 것입니다.

 

대출에는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있습니다. 대출을 해서 망한 사람들은 하락하는 자산 혹은 변동성이 큰 코인에 투자를 하였거나 사치품(명품 옷, 가방 등), 소모품(자동차 등)에 소비한 경우가 대부분입니다.

 

좋은 빚이란 상승 가능성이 큰 자산을 구입하기 위해 대출을 내어서 레버리지 효과를 극대화하는 것입니다. 

 

물론 투자를 무조건 성공할 수는 없으며, 자산이 오르는 타이밍을 예측하는 것은 신의 영역입니다. 하지만 주변시세보다 저렴한 청약 단지의 경우 안전마진이 보장되기 때문에 상대적으로 로우 리스크 하이 리턴 투자처입니다.

 

만약 청약이 당첨되었다면 아파트 금액은 당연히 대출로 부담해야할 것입니다. 이런 상황에서 대출을 무서워한다면 아파트 청약은 시도조차 하지 않아야 합니다. 

 

대부분 부자들은 레버리지 효과를 잘 이해하고 있습니다. 우리도 충분한 공부를 통해 좋은 빚을 활용하는 방법을 깨달아야 합니다.

 

 

5. 모아놓은 돈이 없다면 무조건 청약에 올인

요즘 같은 시기에 저금만 해서는 내 집 마련이 불가능하다라는 것은 알고 있을 것입니다. 하지만 분양권 당첨이 되는 경우는 최소 2년 이상의 여유시간이 생깁니다. 그렇기 때문에 레버리지를 거의 90% 가까이 활용할 수 있습니다.

 

물론 모아놓은 돈이 수억원 정도 있다면 선택권이 넓겠지만 자금이 적은 경우에는 청약이 가장 가성비 좋은 투자입니다. 

 

청약당첨이 된 경우 계약금을 분양가의 10~15% 지불하면 당장 들어가는 목돈은 끝입니다. 중도금 대출의 경우 시공사 혹은 시행사에서 진행해 주기 때문입니다.

 

이제 입주하기 전까지 필요한 돈은 없으며 세금부과도 없습니다. 

 

청약에 대한 관심은 통장 가점이 높은 40~50대가 많고, 반대로 20~30대는 가점이 낮기 때문에 청무피사를 외치며 관심도가 낮습니다. 하지만 오히려 모아놓은 돈이 없는 20~30대가 청약 공부를 더 열심히 해야 합니다.

 

특히 아이가 없거나 1인 가정인 사람의 경우 이사에 대한 부담이 없기 때문에 청약 지역범위를 넓게 볼 수 있습니다. 

 

현재 자금이 없으니 주식, 코인 등으로 자금을 불려서 집을 사겠다는 생각은 매우 위험합니다. 차라리 청약 공부를 더 집중적으로 해서 레버리지 활용을 해보는 것을 추천드립니다.

 

 

6. 하락기 상승기가 있지만 결국 분양가는 우상향 한다.

부동산 가격은 정책, 경기 상황 등에 따라서 위아래로 변동합니다. 하지만 아파트 분양가의 경우 부동산 하락기라고 해서 저렴하게 분양하는 경우는 거의 없습니다. 

 

매년 인건비, 자재비 등이 상승하기 때문에 건설공사비는 어쩔 수 없이 오를 수밖에 없기 때문입니다. 이와 연동해서 현금 가치는 계속해서 떨어질 수 밖에 없습니다.

 

흔한 말로 30년 전 자장면 가격과 현재 자장면 가격을 비교만 해봐도 쉽게 알 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 내 집마련은 하루빨리 실현되는 것이 좋습니다. 수년 전 고분양가 논란의 아파트들도 지금 다시 보면 상대적으로 저렴해 보이는 것이 이런 이유 때문입니다.

 

 

7. 같은 조건이면 무조건 신축 아파트

서울, 경기도, 인천 등 수도권 주택 공급량은 2024년, 2025년 계속 줄어듭니다. 시장 원리에 의해서 수요량에 비해 공급량이 적을 경우 당연히 가격은 오르게 됩니다.

 

물론 아파트 가격을 수요와 공급량만 보고 예측하면 안 됩니다. 하지만 같은 입지의 아파트라면 당연히 구조 좋고, 신식인 신축아파트를 원할 수밖에 없습니다.

 

신축아파트에 대한 수요가 많으니 하락기에 가격방어가 잘되고, 부동산 상승기에는 구축 아파트보다 상승여력이 클 수밖에 없습니다.

 

이런 신축의 희소성을 믿고, 분양가가 다소 강하게 나왔더라도, 엄청난 고분양가 아파트가 아니라면 청약 시도를 해보는 것이 좋습니다.

 

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당첨 확률을 높이는 10가지 전략이 궁금하신 분은 아래 글을 이어서 확인해 보시길 바랍니다.

 

아파트 분양 청약 당첨 확률을 높이는 8가지 전략

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