부동산 매수 매도 사이클을 쉽게 정리해보자

부동산 시장에는 분명히 사이클이 존재합니다. 하지만 주식시장과는 다르게 긴 호흡으로 진행되기 때문에 상승론자와 하락론자가 항상 싸우는 구조입니다. 

오늘은 부동산 사이클 요약과 이를 참고해서 매수시기를 판단할 수 있는 짧은 정보를 공유하려고 합니다.

 

부동산-사이클

 

부동산 사이클 순서대로 외우기

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0️⃣ 오랜 하락장과 정체장을 거치면서 아무도 부동산을 구매하지 않습니다. 사람들은 부동산 매매보다 전세를 선호하는 분위기이며, 전세 가격이 계속 오르면서 매매 가격을 거의 따라잡는 수준까지 이릅니다.

ex) 전세가율 : 강남권 70%, 서울 80%

 

1️⃣ 강남을 시작으로 매매 가격이 서서히 오르기 시작합니다. 급등하지는 않지만 점점 전세가격과 갭이 벌어지는 시기입니다.

 

2️⃣ 정부 주도하에 부동산 안정을 외치며 각종 규제정책을 발표합니다. 하지만 불과 얼마전까지 대세 하락장 시기였기 때문에 신규 공급을 늘리는 정책은 하지 않습니다.

 

3️⃣ 정부 규제 이후 오히려 부동산 시장은 매수 수요가 증가하게 됩니다. 특히 서울 지역의 가격이 가파르게 상승하는 시기입니다.

 

4️⃣ 더욱 강력한 정부 규제가 발표되고, 시장은 일시적인 하락 혹은 보합의 시기를 거친 후 다시 상승이 시작됩니다. 이때는 서울을 넘어 수도권 전체가 불장으로 바뀌는 시기입니다.

 

5️⃣ 정부에서는 새로운 부동산 규제 정책을 발표함과 동시에 신규 아파트 공급대책도 발표합니다. 하지만 시장은 지속적으로 과열되며, 절대 오르지 않을 것 같던 동두천, 인천시까지 불장의 열기가 퍼져나갑니다.

 

6️⃣ 아파트 가격이 너무 급등하여 거래량이 감소하는 추세가 되지만 거래가 진행될 때마다 신고가를 갱신하게 됩니다. 이 시기에는 재건축, 재개발, 주상복합, 아파텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등 아파트와 비슷한 물건이라면 종류를 가리지 않고 가격이 급상승합니다.

 

7️⃣ 지나치게 급등한 가격으로 인해 슬슬 시장에 피로감이 퍼지며 정체장이 시작됩니다. 그러다가 앞서 발표하였던 공급정책으로 분양이 풀리면서 공급이 쌓이게 되고, 결국 초과 수요 시장에서 초과 공급 시장으로 전환되는 시기입니다.

 

8️⃣ 뉴스에서는 미분양 소식이 나오기 시작합니다. 그와 동시에 강남, 서초, 잠실 등에 대규모 단지의 입주가 진행되면서 서울 전세가격이 하락하게 됩니다.

 

9️⃣ 전세가격이 하락하면서 매매 가격도 하락이 진행됩니다. 이 시기가 오면 전세를 끼고 갭 투자를 한 사람들 중 버티기 힘들어진 사람이 물건을 던지기 시작합니다. 하지만 수도권, 강북지역의 물건은 매도되지 않아 경매가 나오기 시작합니다. 강남지역은 낮은 가격에나마 조금씩 거래가 진행됩니다.

 

🔟 부동산 거래량이 급감한 상태로 시간이 흐릅니다. 하우스푸어라는 단어가 뉴스에 지속적으로 등장하고, 대부분의 사람들은 전세를 선호하게 됩니다. 이 시기가 오면 전세 가격이 서서히 오르기 시작하며 매매 가격 대비 전세 가격 비율이 높아지게 됩니다.

 

🔁 다시 위의 0️⃣으로 돌아가 새로운 사이클이 진행됩니다.

 

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