세입자 사망 시 전세금 돌려줄 대상 알아보기

부동산 매매 후 전세를 내주었을 때는 신경 써야 할 부분이 많습니다. 그중에서도 가장 안타까운 부분은 임차인(세입자)이 사망하였다는 소식을 접할 때입니다. 혼인 신고를 한 법률혼 가정의 세입자라면 상속 절차에 따라 임차권이 승계되어 해당 상속자에게 전세금을 돌려주면 됩니다.

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하지만 여러가지 이유로 사실혼(혼인 신고를 하지 않고 같이 동거하는 부부) 가정이 늘어나면서 알아두어야 할 것들이 있습니다.

세입자-사망-전세금

임차권 승계 대상

임차권은 임대인(집주인)에 대해 임대인의 물건(전셋집)을 사용할 수 있게 청구할 수 있는 채권을 의미합니다. 주택의 임차권은 상속이 가능한 재산으로 분류되어 상속권자가 인계받을 수 있습니다. 

 

사실혼 관계에서는 법률상으로 상속권이 발생하지 않습니다. 그러므로 사실혼 관계의 배우자에게 전세금을 돌려주지 않아도 되냐는 의문이 생기는 것입니다. 

 

하지만 다른 사적재산과 달리 임차권은 사실혼 배우자가 세입자와 함께 거주한 경우 승계가 가능합니다. 

✔ 주택 임대차보호법 제9조
① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

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즉, 상속인이 없는 상태에서 사실혼 배우자가 사망하였을 경우, 남은 배우자는 세입자의 권리와 의무를 승계받을 수 있기때문에 전세 보증금도 돌려받을 수 있습니다. 배우자가 사망함에 따라 주거 및 생계에 대한 어려움을 고려해 임차권을 인정해주는 개념으로 이해하시면 됩니다.

 

또한 사망한 세입자의 채무가 보증금 반환채권 금액을 초과해 임차권을 승계받는 것이 불리할 경우 임차권 승계 포기도 가능합니다. 

 

아파트-전세

사망으로 인한 임차권 상속

상속은 사람이 사망한 경우 그 사람의 재산상의 지위가 법률 규정에 따라 특정한 대상에게 승계되는 것을 뜻합니다. 일반적으로 임차권의 상속인은 '2촌 이내의 친족과 사실혼 배우자'가 공동으로 대상이 됩니다.

 

쉽게 설명하자면 임차인의 상속인이 있지만, 전세집에서 같이 거주한 것이 아니라면 상속인과 사실혼 배우자가 공동 세입자가 된다는 의미입니다. 그러므로 전세 계약이 해지되면 임대인은 사망한 세입자의 상속인과 배우자에게 전세금을 각각 돌려주어야 합니다.

 

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임차인 사망, 사실혼 배우자 O, 상속인 X

주택임자차보호법에 따르면 세입자가 상속인 없이 사망한 경우, '가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람(사실혼 배우자)이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다'라고 합니다. 그러므로 전세금은 사실혼 배우자에게만 돌려주면 됩니다. 이 경우는 그렇게 복잡하지 않습니다.

 

임차인 사망, 사실혼 배우자 O, 상속인 O

✔ 상속인이 임차인과 같이 거주하고 있었을 경우

임차인이 사망할 당시 상속인이 전세집에 같이 거주하면서 가정 공동생활을 하고 있었을 경우, 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계받습니다. 이런 경우에는 사실혼 배우자는 임차권을 승계받지 못하기 때문에 상속인에게만 전세금을 돌려주면 됩니다. 이 경우도 그렇게 복잡하지는 않습니다.

 

✔ 상속인이 임차인과 거주하지 않았을 경우

임차인이 사망할 때 상속인과 임차인이 전세집에 같이 살고 있지 않았을 경우, 상속인과 사실혼 배우자는 공동으로 임차권을 승계받습니다. 또한 임차인에게 2촌 이내의 친족이 없는 경우 사실혼 배우자가 단독으로 임차권을 승계받습니다. 

 

조금 복잡해지는 경우는 상속인과 사실혼 배우자가 존재하여 전세금을 각각 돌려줘야하는 경우입니다. 전세금 분할 비율은 과연 어떻게 계산할까요?

 

전세금 반환 비율

결론부터 정리하자만 아직 이런 사례에 대한 정확한 법률 규정이나 대법원 판례가 존재하지 않습니다. 다만, 상속인과 사실혼 배우자가 전세금을 공평한 비율로 반환받은 판례가 많았고, 사실혼 관계의 배우자가 법률혼 배우자에 준하는 상속 비율로 판결한 사례가 존재합니다. 

 

또한 세입자의 사망 후 1개월 이내에 상속인 혹은 배우자가 임차권 승계 거부 의사를 표시한다면 임차권은 승계되지 않습니다. 

 

마지막으로 주의할 점은 집주인이 임차인의 사망으로 전세보증금을 돌려주지 않을 경우입니다. 위에서 설명드린대로 이미 상속인 혹은 배우자가 세입자의 권리인 임차권을 승계받았기 때문에 집주인을 상대로 전세금 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 그렇기 때문에 세입자의 정당한 권리는 보호해주어야 합니다.

 

'권리 위에 잠자는 자, 법은 보호해 주지 않는다'라는 말이 있습니다. 작은 상식이라도 계속 쌓아간다면 인생에 큰 도움이 될 수도 있으니 부지런히 공부하는 습관을 가지는 것이 좋습니다.